“无业游民”的房产置换计划

　  以前人们把不务正业的人称为无业游民，但如今的“无业游民”未必属于这一狭隘的概念。他们没有固定职业，是为了时刻寻找新机会。本文的阿汤就是这样的“无业游民”，如今他的资产是众多上班族望尘莫及的。
    今年30岁的阿汤是个自由职业者（就是以前说的无业游民），阿汤的太太29岁，是一名“全职太太”，两人的孩子今年5岁。夫妻俩人都没有工作，如何维持家庭？这就不用操心了，阿汤家的日子过得小康有余，仅三套房子每月收取的房租就超过15000元了。
 
“游民”的习性：四处寻觅发财机会
    如今赋闲在家的阿汤做点外贸生意，“无业游民”的习性就是四处寻找发财的机会。对于自己的致富历程，阿汤不肯多透露半点，但从1992年阿汤在深圳买股票认购证就可以猜出他的作风。1992年，阿汤和朋友到深圳，雇了200多名民工连夜排队买认购证。
    除此以外，阿汤就再也没有涉足股市，有钱除了存银行、购置房产外，就没有其它的投资了。

投资房产共三处：从2002年3月起房租收入16500元
    阿汤现住在虹桥金汇花园内，在金汇花园附近，阿汤买了三处房产做投资用：一处是好几年以前购置的，三室户加上装修总价值50多万，出租好几年了，每月租金是2000元；第二处房产是去年买进的，当时买入的价格是47万元，于去年9月出租，每月租金是4500元；还有一处房产是2002年3月刚刚交房的，这套房产的价格是63万元，如再投入15万元装修费用的话，每月可收取租金1万元。
    阿汤的三处房产投资是比较成功的，最早那套50万元的三室户房子，因为装修折旧，现在的市价是40万元出头；去年买的47万元的房产，现在房价是60万元左右；3月刚交付使用的新房，已从63万元涨到85万元。这些房产都是阿汤一次性付款的，每月没有贷款支出。

最新念头：撤出房产，杀入股市
    这些房产是阿汤的全部家当，此外阿汤在银行还存了15万元和1万美元。阿汤刚把旧车卖了，他想用这笔资金再重新购置一辆新车。
    去年，股指在2200点时，阿汤曾和太太开玩笑说：当股指低于1500点的时候就入市，没想到时隔不久，股指就击穿了1500点。
    现在阿汤一直在犹豫：是否该撤出房市，进入股市；如果这样做的话，该先卖哪套房子？同时，阿汤希望理财顾问给点建议：如果进股市的话，该买什么最有升值潜力，是A股、B股，还是H股？

每月收支状况 单位／元
收入              支出
本人收入  不定    基本生活开销  8000
房租收入  16500   子女教育费用  2000
合计      16500   合计          10000
每月结余  6500

年度收支状况 单位／元
年终奖 0        支出  0
合计   0        合计  0
年度结余   0

家庭资产负债状况 单位／元
资产                        负债
现金及活存      15万
定期存款        1万美元
房产（自用）    55万
房产投资一      50万
房产投资二      47万
房产投资三      63万
资产合计        238.2万      负债    0
净值         238.2万

专 家 建 议
（银  行  类）
    阿汤夫妇一个是“自由职业”，另一个是“全职太太”，夫妇俩目前的家庭资产情况相当单纯，最基本的构成就是四套住房，一套自住，三套出租，另有15万元的现金和活期存款及1万美元的外币定期存款。作为“无业游民”，两人的收入来源十分单一，全部都是房租收入。可以这样说，房产是阿汤家庭的经济命脉，没了房产，家庭收入马上就会枯竭，所以房产的处置对于阿汤事关重大，丝毫马虎不得。
    理财个性：有强烈的爆发力
    从阿汤的理财风格上看，在投资决策上他具备较为强烈的爆发力。他可以在1992年奔到深圳，雇200民工连夜排队买认购证，并从此收手，不涉足股市至今，他又能连买三套房产，仅凭房租就让自己的小家庭走上了小康。这都充分说明阿汤其实是那种风险特征明显的投资者，属于看准就上的类型，投资风格干脆利落，不拖泥带水。但这次从房市撤出资金投入股市的决策，从开始源于一句玩笑，到如今请教理财专家，显得比较犹豫，这只能说明一点，就是阿汤目前尚未完全拿定主意，或者说是他还没有看得很清楚。
    其实，阿汤现在的犹豫是有理由的。首先，如前所述，房产实际上是阿汤家的经济命脉，处置起来难免瞻前顾后；其二，股指下探后上升的预期，好像理论上的成份居多，而目前的房产投资却利好不断，何况无论是收益率还是收益的稳定性相比股市都明显占优，确实较难取舍；其三，阿汤对股市的经验除了1992年的深圳认购证外，几乎为零，这也造成了他对投资证券的犹豫。
 

                目前股市的风险要比房市大
    笔者认为，房产的投资空间正在不断放大，未来趋势也不错，股市虽近期有所好转但是波动仍然较大，未来趋势也不明朗，显然，目前股市的风要比房市大，对证券投资经验并不丰富的阿汤来说，如果现在从房市中全身而退，杀入股市，肯定是个错误的选择。但问题是像他这样将投资全部集中在单一项目上，而且全家的生活来源全都维系在房租收入上，风险也是相当大的，未来大量不确定性因素的变化，都有可能对房产资的收益带来影响，一旦出现情况，阿汤将毫无回旋余地。所谓“别把鸡蛋放在一个篮子里”就是这个道理，对阿汤来说，分散投资是降低风险的一条途径，所以阿汤还是应该适当增加投资品种的，只是不要非此即彼地全部都投到证券中去。建议他对手头的房产进行一个综合评价，选择其中的一套抛出变现，投资包括证券在内的其它项目。

    舍弃50万元的三室户房产
    现在我们就来对阿汤的三处房产作一个具体分析，再选择如何取舍。首先从三处房产收益率看：
    几前购置的那套三室户，加上装修的总价值是50多万元，目前的月租费是2000元，年收益为2.4万元，年收益率为4.8%。
    第二套房产的买价是47万元，月租4500元，年收益率为11.5%。
    第三套房产的房价是63万元，加上15万元的装修费，总价为78万元，月租费达到1万元，年收益率为15.4%。
    三处房产中，以第三套的投资收益最高，而第一套的收益率与后二套相比，连1／2都不到。再从三处房产的升值能力看，第一套原价50万元目前的市价为40万元，已损失了10万元，如果考虑房租因素，也就基本持平，而另二处房产的总价现已分别上涨了20%和26%。
    经过分析可以发现，三处房产中以第一处房产的收益率最低，只有4.8%，而且该处房产也是惟一价值下跌的。如果想靠租金来收回这套房产的成本，共需要21年。而且由于房型、地段等素，随着时间的推移，该房产的收益能力和价值很可能会进一步下降。所以笔者认为三处房产中以抛出此处房产最佳，这样不但可以获得增加投资品种的资金，还能防止资产的进一步损失。
    至于是进入A股、B股还是H股的问题，笔者个人认为H股可能在投资渠上较为麻烦，而A股和B股目前还有本币与外币的区别，不过阿汤1万美元存款在B股市场就有用武之地了。
                                                   工商银行上海分行 陆湘锷  孙卫东

（证  券  类）
    阿汤目前的固定资产比例过大，流动资产比例过小，而且没有充分利用银行贷款的方式为自己投资。要满足阿汤目前的“装修房子，买汽车，投资于股市”三大需求，阿要做的第一步是调整资产结构，增加现金比例。
    出售一处房产——得到现金40万元
    根据阿汤投资三处房产的投资收益情况，可以算出按资产市价得出静态投资收益率如下：
             目前价值（万元） 年收益（元）   静态年收益率     静态回收期（年）
房产A              40          24000            6%            16
房产B              60          54000            9%            11
房产C（含装修费） 100          120000           12%             8
    可见房产A的投资收益率最低，为售出产的首选。同时，阿汤可用房产A申请农业银行的装修贷款，最高可达到15万元；房产B和“自用房”到银行抵押贷款——得到现金40万元-50万元。
    因为阿汤目前房产的出租收益远远大于目前银行的贷款利息，阿汤完全可以用银行的钱来为自己养房。建议采用等本金还贷法，今后可以灵活地更改贷款额和贷款年限。以控制每月的还贷款在4500元以下为佳，这样阿汤每月房租收益可以应付家庭的日常开销和银行还款。估计贷款额在40万-50万元左右。
    阿汤原有的15万元银行存款及现金暂时不动，用于不定的支出和在房产C未装修好出租前贴补家庭开支。同时阿汤可以办理一个“银行存折”炒股的手续，利用银行存款参与认购新股。
    另外的资金，阿汤可以考虑投入股市。
    H股蕴涵巨大潜力
    阿汤目前的产以人民币为主，同时有少量的外币，具备了投资B股的条件。但想投资H股必须在境外有资金或有能自由汇出的外汇资金。但要谈到H股、A股、B股三个市场哪个更有价值，我个人认为H股市场的潜力大。
    不少H股公司同时在国内有A股上市，这里以2002年3月14日的收盘价略作比较（见下表）
公司名        H股（港元）     A股（人民币）
中石化          1.28         3.39
上海石化        1.18         3.55
青岛啤酒        2.32         7.98
山东新华制药    2.40         10.29
广州药业        2.40         12.73
海螺水泥        2.15         7.00
    可见H股的股价于A股价相比有相当的折扣。
    目前，H股市场有利的一面是：
    1、 与A股B股相比股价水平低。
    2 H股公司一旦发行A股，将提升其每股净资产值。
    3、 H公司的财务报表均按国际会计标准审计，可信度高。
 
    
 

                不利的一面是：
    1、 易受港股及国际其他市场的走势的影响。
    2、 海外及香港投资者对国企公司的了解不够。
    3、 H股公司基础产业占主导，新兴行业的比重不够，短期内不会有快速的业绩增长。
    当然香港市场上的“红筹股”与H股有很强的相关性，可一并关注。
                                                 注册证券分析师  张群芳

（理  财  类）
    选择投资方向宜谨慎
    从投资性格来看，自1992年投资认购证、掘得“第一桶金”之后，阿汤再也没有涉足过股市，而将钱都投向了有着固定收益的银行存款和房产出租上。这显示了阿汤相当保守的投资性格、规避风险简化投资的投资偏好。从历年来的投资经验及投资效果来看阿汤投资房产成绩斐然，如果将其与储蓄存款、股票投资相比，阿汤在房产领域的投资战绩明显高于同期它投资市场的平均收益，良好的投资业绩足以令不少业内人士刮目相看。

        投资额  年收益  现值    市盈率  年收益率
房产1    50万   2.4万   40万   16.67倍  4.8%
房产2    47万   5.4万   60万    1.11倍  11.49%
房产3    78万   12万    85万    7.08倍  15.38%
合计    175万   19.8万 185万    9.34倍  11.31%

                 市盈率          年收益率
房产投资         9.34倍          11.31%
银行存款        63.13倍          1.584%
沪／深股市  41.31／39.58倍         低于10%
    （注：银行存款市盈率为一年期定期储蓄利率市盈率；沪深股市市盈率为2002年3月14日收市时，基于2001年上市公司整体业绩的大盘市盈率）

    综合来看，阿汤的投资专长在于房产领域，以阿汤现有的条件和能力，对房产的投资必将能获得比对证券投资更大的回报。因此我们建议阿汤宜重新考虑下一步的投资战略，将宝贵的资金投到有把握的项目上。

    市投资宜慎重
    去年年中以来，国内股市在多种利空因素的刺激下，深幅下；近期随着一些朦胧的市场利好传闻，沪深两市又出现了一定程度的反弹。然而从宏观的角度来看，国内股市后阶段的走势仍不明朗，因而谨慎行事仍应是股市操作的指导原则。鉴于国内证券市场发展的不完善，风险极大，而阿汤又远离市场多年，相关技术生疏，现在入市，难险阻恐怕不少。
    1、A股市场投资
    我们建议阿汤宜选择价值型的股票为主要投资方向，即根据上市企业历年以来的经营业绩、分红情况，以获取上市公司分红派息为股票投资的首要原则，不以追逐股票的市场价差为投资取向。
    2、B股市场投资
    相对A股市场来说，国内B股市场的发展远滞后于A股市场，一方面市场可选择品种较少，另一方面相当多的机构投资者限于政策的制约，无法介入其间，因而B股市场总体来看，散户市场的特征明显，投资空间不大。
    3、港股市场投资
    相比内地市场，港股市场的投资空间很大，因此我们建议阿汤目前可先做一些前期投资准备作，例如研读有关港股投资的书籍，熟悉对港股投资技术资料等，一旦时机成熟，阿汤便可随时介入，抢占先机。

    理财之余，勿忘保障
    财富的积累，提高了阿汤一家的生活水准，然而相比全职职业者，自由职业者的各方面保障是一个空白。因阿汤全家需要一套周全的保险计划以应对未来不测、规避风险。由于没有正式的职业，无法享受社会医疗保障的福利，为此我们建议阿汤选择一些商业保险以健全、完善自我及家人的医疗健康、家庭财产等方面的保障。具体保险品种可以住院费用类、住院津贴类、意外伤害类、意外伤害医疗类、家庭财产类保险品种为宜。同时还可适当地投资一些投资连接类、分红类等保险品种，这样在获得人身保障的同时，还可获得一定投资收益。