置业指南投资商铺如何才能掘金有道 |
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| 作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2006-1-26 |
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——最好的区位不一定是最适合的
稍微了解一些房地产的人都听过这句话：房地产第一是区位，第二是区位，第三还是区位。从现代区位理论上讲，区位是人类活动（human activities）所占有的场所。由此而见，区位不仅仅是城市空间内部的静止地块，而是一个不断运动的实体。
抛开城市的地理障碍来看，城市的发展更像一组同心圆，这组同心圆的核心就是中央商务区（CBD）。在CBD里应该包括大型的办公楼、精致的零售店以及文化娱乐设施。CBD是城市中最拥挤的空间，也是地价最高的地方。这就是E.伯吉斯著名的同心圆理论。同心圆理论只能解释中小城市的发展模式，但随着城市的不断发展扩大，在以上理论的基础上，哈里斯和伊尔曼又提出了多中心理论。随着城市的进一步发展，新的居住区会形成新的城市中心，这种新的城市中心是由该区域内的购买力和劳动力需求所创造的。这样就导致了城市的郊区化，最终使CBD失去了其作为城市扩张的核心地位。多中心理论很好的解释了为什么如北京、上海这样的特大城市会产生多个市中心功能区，为什么会在周围产生许多的卫星城。
在竞争的环境里，地价的增加就意味这区域内所有要素成本的增加，同样的商品包括劳动力、食品、住房就会更贵，当这些成本增加到一定程度，区域里的经济活动就会受到抑制，并开始向其他区域转移。因此，位于朝阳路与东四环路交界的住邦2000商务中心，率先提出了CBD卫城的概念，在不屈不挠的开拓精神引导下，在“一座建筑改变不了CBD，却可以改变你对CBD的看法”的信念指引下，开始举起引导CBD功能转移的大旗，为从CBD向外转移的企业提供办公空间。如今仅为2%的低空置率证明，住邦2000商务中心是成功的。随着投资的理性化，成本要素对市场的平衡作用，越来越多的企业看中了新兴区域，而越来越多的房地产商也开始反复强调新中心的概念。
——影响选择商业区位的要素
城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。商业设施的选址应该考虑以下因素：1客流规律；2交通状况；3商业环境；4地形特点；5符合城市规划要求。下面以住邦2000商务中心为例，具体分析商业设施投资选择的要素。
1、客流规律是选择店址的最重要的因素。商业设施是消费中心，从经济效益上讲，商业设施应尽可能满足更大范围消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。商业设施的组织形式有商业街和小区商业两种，区位优势分别遵循市场最优原则、交通最优原则，居住小区固定人口。住邦2000商务中心紧临朝阳路，又与远洋天地大型居住区仅一墙之隔，同时与京棉集团的超过百万平方米的旧城更新项目仅一街之隔。在这样的一个环境下，可以预见该区域未来对商业的需求将会是不断增长的趋势，商业机会和增值空间都会非常显著。住邦2000商务中心在设计上兼顾了商业街和小区商业的双重优势。目前依托自身25万平米纯商务楼的建成以及60万平米远洋天地大型居住区，已然形成了一个全新的商业消费区域，随着朝阳路东段区域今明两年中高档大盘业主逐渐入住，这个区域将新增30万以上具有相当购买力的业主，大部分是CBD的白领人群，属于社会中坚力量，区域商业市场潜力十分可观。
2、交通状况。城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。住邦2000商务中心位于朝阳路与东四环路交界处，步行到地铁站不到十分钟，又恰逢朝阳路改造的机会，大大方便了机动车的停靠，同时且有三十余条公交线路直达，交通十分方便。
3、商业环境。选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些店铺又有集中趋势，相邻而居，此为趋同性。住邦2000所在的朝阳路商业历史由来已久，向内有蓝岛、华普等大型商场，以及朝阳门内、外大街，向外有华堂、易初莲花等商场超市，商业氛围浓厚。且功能多样，种类繁多，品种齐全，可以满足绝大部分人群的购买需要。住邦2000商务中心拥有30000平方米的商业空间，根据自身的情况制订了具体的商业规划，分内部围合式商业与外部商业街式商业，动静相宜。既有顶级的品牌旗舰店，也有精致品味的玲珑小店，保证了其高档独特的商业氛围。
4、地形特点。选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。住邦2000商务中心是朝阳路和东四环路上的地标建筑，位置显著很容易被找到。同时住邦2000拥有长达300米的临街商铺，分布在不同的空间，使其的商铺能见度达到最佳状态。
5、城市规划的要求。城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等做出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。根据北京市十五商业规划的前景描绘，要在总体上，初步形成以城市中心区商业为核心，以“两网三区三圈十城十街400社区”为骨干的商业网络新格局。使得四环路沿线地区成为北京最有发展潜力的黄金地带。而住邦2000商务中心所在的东八里庄地区作为北京城市总体规划中朝阳区的地区级商业中心，和CBD的副中心，处于保留商业用地阶段，正在成为商业机构入驻的重点区域。未来将会在东八里庄地区大量修建商业设施，商业物业将会十分突出。如此大规模的商业开发，大大提升了东八里庄地区的整体商业氛围，使各类商业物业业态互补开发，并能够形成一个新的商圈，商业发展潜力不容忽视。（新华网） |
| 文章录入：alex 责任编辑：alex |
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